3 метода оценки коммерческой недвижимости.

Один самых важных моментов при работе с коммерческой недвижимостью — это ее правильная оценка. Адекватность оценки объекта важна, как для его продажи, так и сдачи в аренду. От того, насколько объект коммерческой недвижимости находится в рынке во многом зависит срок экспозиции объекта. Если на старте объект переоценен, и потенциальные покупатели, и арендаторы его вычеркивают из списка интересных, то даже понижение цены через некоторое время не даст желаемого результата. Такие объекты болтаются в базах и досках недвижимости годами, особенно если собственник или агент не утруждает себя создать новое объявление и в объявлении указана вся грустная история падения завышенных ожиданий собственника.
Как все же правильно оценить объект коммерческой недвижимости и не прогадать?
Давайте рассмотрим, какие методы для оценки объектов существуют. Для оценки коммерческой недвижимости в основном используют три подхода оценки: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод самый простой и не понимая, как его правильно сделать, обычно ошибаются собственники и неопытные агенты. Этот подход представляет из себя сравнение объекта недвижимости с аналогичными объектами на рынке. Главное правило сравнивать АНАЛОГИ и не сравнивать не сравниваемое. Допустим, нельзя сравнивать объекты, отличающиеся по площади более чем на 20 % или находящиеся в совершенно разных по трафику местах, нельзя сравнивать совершенно разные по функциональному назначению помещения. Если это торговые помещения, то вход с торца и с фасада- это совершенно разные категории. Если это офисные помещения, то нельзя ориентироваться на офисы выше классом, если там цена выше, а вот если цена ниже, то это важный сигнал о том, что выберут именно их, а не Ваш объект. Мы при оценке объекта обычно рассматриваем до 10 основных параметров и, в зависимости от уникальности объекта, ещё около 3-5 специфичных. Бывает, когда на рынке очень много прямых аналогов, сделать сравнение очень просто, но очень часто встречаются сложные и уникальные объекты, по которым чтобы провести правильный анализ требуется опыт и основательные знания рынка.

Следующий метод оценки коммерческой недвижимости — это доходный метод, он используется при продаже объектов коммерческой недвижимости. Основу этого метода составляет оценка доходности, окупаемости и ликвидности объекта. Рынок коммерческой недвижимости уже давно изменился и мало кто покупает недвижимость для ведения собственного бизнеса. Большинство покупателей — это инвесторы в готовый арендный бизнес, которым важны все эти параметры. Ликвидность — это свойство объекта быть быстро проданным по близкой к рыночной цене. Тем не менее в оценке объектов коммерческой недвижимости, как готового арендного бизнеса стоит рассматривать ещё и возможность быстро найти арендатора по адекватной ставке. Именно поэтому наличие арендатора с высокой ставкой не является залогом успеха при продаже таких объектов потому что, если он съедет, а сдать в кратчайшие сроки по такой же ставке не получится — это весомые потери для инвестора. Окупаемость и доходность- это обратные величины, представляющие из себя отношение стоимости объекта к годовому арендному потоку и наоборот. Для оценки адекватности стоимости объекта, как правило доходность сравнивают со ставками доходности банковских вкладов потому что, если проще положить деньги в банк, зачем приобретать недвижимость. Например, доходность торговых объектов 12-13% это очень хорошая величина, а по складским и производственным она может быть гораздо больше. Если рассматривать окупаемость: инвесторам интересны объекты с окупаемостью 7- 8 лет, но если объект ликвидный, некоторые инвесторы готовы покупать и с окупаемостью 9-10 лет. Для грамотной оценки объекта по этому методу необходимо учитывать коэффициент потерь и коэффициент наполняемости объекта. Именно использую это метод в полной мере можно правильно оценить объект коммерческой недвижимости и обосновать его стоимость, как продавцу, так и покупателю.

Последний метод, который мы рассмотрим — это затратный метод. Он применим в основном к складской и производственной недвижимости, хотя в каком-то роде и к торговой. Сводится этот метод к простому вопросу: А не дешевле ли построить самим? Но тут тоже нужно правильно оценить все затраты на строительство и согласование аналогичного объекта.

Вот вроде три простых метода для оценки коммерческой недвижимости, но на практике при оценке приходится комбинировать эти методы. Например, оценив по сравнительному методу возможную арендную ставку объекта при возможной смене арендатора и по доходному окупаемость и доходность такого готового арендного бизнеса.
Оценка объекта коммерческой недвижимости очень важный и необходимый момент при продаже и сдачи в аренду объектов недвижимости и, как мы уже убедились с Вами, требующий основательного подхода и опыта на рынке коммерческой недвижимости.